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토지거래허가구역 ‘세 낀 집’ 실거주 유예 1년 연장… 최장 3년 3개월 입주 유예
뉴스보이
2026.09.17. 11:01
뉴스보이
2026.09.17. 11:01
세입자 갱신계약 인정 확대와 무주택 실수요자 요건 유지
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국토교통부가 토지거래허가구역 내 임대 주택의 실거주 유예 신청 기한을 2027년 12월 말까지 1년 연장하기로 함.
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이에 따라 기존 계약 외에 최대 2년의 갱신계약 1회를 추가 인정해 최장 3년 3개월간 입주를 미룰 수 있게 됨.
3
개정 시행령은 10월 1일부터 시행되며 당일 기준 임대차 계약이 유지 중이거나 전세권이 설정된 주택에 적용됨.
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갱신계약이 없는 주택은 2028년 9월 말까지, 갱신계약 주택은 늦어도 2029년까지 입주를 완료해야 함.
5
다만 국토부는 갭투자를 막기 위해 매수자의 무주택 요건과 입주 후 2년 실거주 의무는 그대로 유지하기로 함.
토지거래허가구역에서 세 낀 집 규제가 완화된 배경
토지거래허가구역에서 집을 살 때 실거주 의무가 붙는 이유
세 낀 집 실거주 유예가 단계적으로 확대되어 온 과정
세제 개편 엇박자를 해소하기 위한 1년 연장과 갱신계약 인정
적용 대상 지역과 매수자가 유의해야 할 요건
토지거래허가구역에서 집을 살 때 실거주 의무가 붙는 이유
•
토지거래허가구역에서 주택을 사려면 관할 지방자치단체의 허가를 받고 취득 후 즉시 입주해 2년 동안 실제로 살아야 합니다. 이 거주 의무를 지키지 않으면 법에 따라 이행강제금이 부과되거나 거래 허가 자체가 취소될 수 있습니다.
•
이 제도는 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자를 막기 위해 원칙적으로 무주택 실수요자에게만 매수를 허용합니다. 따라서 세입자가 살고 있는 주택은 매수자가 바로 들어갈 수 없어 원칙적으로 거래 허가를 받기 어려웠습니다.
세 낀 집 실거주 유예가 단계적으로 확대되어 온 과정
•
정부는 매물 잠김을 풀고 세입자를 보호하기 위해 세 낀 집 매수자의 입주를 미뤄주는 실거주 유예 제도를 도입했습니다. 지난 2025년 10·15 대책 이후 규제 지역이 크게 늘면서 세입자가 있는 집의 매매가 막히자 2026년 2월 다주택자 매도 주택에 한해 유예를 처음 허용했습니다.
•
이후 다주택자에게만 혜택을 준다는 형평성 논란이 불거지자 지난 5월에는 비거주 1주택자를 포함한 모든 임대 주택으로 대상을 넓혔습니다. 이로써 세입자의 남은 계약 기간을 인정해 매수자의 실거주 의무를 일시적으로 늦춰주는 기본 제도가 자리 잡았습니다.
세제 개편 엇박자를 해소하기 위한 1년 연장과 갱신계약 인정
•
정부의 양도세 중과 완화 정책과 토지거래허가구역의 유예 시한이 서로 맞지 않아 발생하는 거래 단절을 해소하기 위한 조치입니다. 다주택자 양도세 중과 완화는 2027년 이후에도 이어지지만 기존 실거주 유예 신청은 2026년 말에 끝나 매물이 시장에 나오지 못하는 문제가 있었습니다.
•
이에 따라 정부는 실거주 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 더 연장하기로 결정했습니다. 또한 세입자의 주거 안정을 돕기 위해 1회에 한해 최대 2년의 계약 갱신까지 유예 기간으로 추가 인정했습니다.
•
갱신계약을 맺은 주택의 매수자는 시행일 기준으로 최장 3년 3개월간 입주를 미룰 수 있어 늦어도 2029년까지 입주하면 됩니다. 반면 갱신계약이 없는 주택은 기존 계약이 끝나는 시점에 맞춰 늦어도 2028년 9월 30일까지 입주를 마쳐야 합니다.
적용 대상 지역과 매수자가 유의해야 할 요건
•
이번 유예 연장 조치는 서울 25개 구 전역과 화성 동탄, 용인 기흥 등을 포함한 경기도 15개 규제 지역에 적용됩니다. 개정 시행령이 시작되는 2026년 10월 1일 당시 임대차 계약이 유지되고 있거나 전세권이 설정된 주택이 대상입니다.
•
투기 수요를 막기 위해 매수자는 2026년 5월 12일부터 무주택 상태를 유지해야 하며 허가 후 4개월 안에 등기를 마쳐야 합니다. 유예 기간이 모두 끝난 뒤에는 해당 주택에 실제로 들어가 2년 동안 거주해야 하는 의무를 반드시 지켜야 합니다.
토지거래허가구역에서 집을 살 때 실거주 의무가 붙는 이유
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토지거래허가구역에서 주택을 사려면 관할 지방자치단체의 허가를 받고 취득 후 즉시 입주해 2년 동안 실제로 살아야 합니다. 이 거주 의무를 지키지 않으면 법에 따라 이행강제금이 부과되거나 거래 허가 자체가 취소될 수 있습니다.
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이 제도는 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자를 막기 위해 원칙적으로 무주택 실수요자에게만 매수를 허용합니다. 따라서 세입자가 살고 있는 주택은 매수자가 바로 들어갈 수 없어 원칙적으로 거래 허가를 받기 어려웠습니다.
세 낀 집 실거주 유예가 단계적으로 확대되어 온 과정
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정부는 매물 잠김을 풀고 세입자를 보호하기 위해 세 낀 집 매수자의 입주를 미뤄주는 실거주 유예 제도를 도입했습니다. 지난 2025년 10·15 대책 이후 규제 지역이 크게 늘면서 세입자가 있는 집의 매매가 막히자 2026년 2월 다주택자 매도 주택에 한해 유예를 처음 허용했습니다.
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이후 다주택자에게만 혜택을 준다는 형평성 논란이 불거지자 지난 5월에는 비거주 1주택자를 포함한 모든 임대 주택으로 대상을 넓혔습니다. 이로써 세입자의 남은 계약 기간을 인정해 매수자의 실거주 의무를 일시적으로 늦춰주는 기본 제도가 자리 잡았습니다.
세제 개편 엇박자를 해소하기 위한 1년 연장과 갱신계약 인정
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정부의 양도세 중과 완화 정책과 토지거래허가구역의 유예 시한이 서로 맞지 않아 발생하는 거래 단절을 해소하기 위한 조치입니다. 다주택자 양도세 중과 완화는 2027년 이후에도 이어지지만 기존 실거주 유예 신청은 2026년 말에 끝나 매물이 시장에 나오지 못하는 문제가 있었습니다.
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이에 따라 정부는 실거주 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 더 연장하기로 결정했습니다. 또한 세입자의 주거 안정을 돕기 위해 1회에 한해 최대 2년의 계약 갱신까지 유예 기간으로 추가 인정했습니다.
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갱신계약을 맺은 주택의 매수자는 시행일 기준으로 최장 3년 3개월간 입주를 미룰 수 있어 늦어도 2029년까지 입주하면 됩니다. 반면 갱신계약이 없는 주택은 기존 계약이 끝나는 시점에 맞춰 늦어도 2028년 9월 30일까지 입주를 마쳐야 합니다.
적용 대상 지역과 매수자가 유의해야 할 요건
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이번 유예 연장 조치는 서울 25개 구 전역과 화성 동탄, 용인 기흥 등을 포함한 경기도 15개 규제 지역에 적용됩니다. 개정 시행령이 시작되는 2026년 10월 1일 당시 임대차 계약이 유지되고 있거나 전세권이 설정된 주택이 대상입니다.
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투기 수요를 막기 위해 매수자는 2026년 5월 12일부터 무주택 상태를 유지해야 하며 허가 후 4개월 안에 등기를 마쳐야 합니다. 유예 기간이 모두 끝난 뒤에는 해당 주택에 실제로 들어가 2년 동안 거주해야 하는 의무를 반드시 지켜야 합니다.
#국토교통부
#토지거래허가구역
#실거주 의무
#갭투자
#임대차 계약
이 콘텐츠는 뉴스보이의 AI 저널리즘 엔진으로 생성 되었으며, 중립성과 사실성을 준수합니다. AI가 작성한 초안을 바탕으로 뉴스보이 에디터들이 최종검수하였습니다. (오류신고 : support@curved-road.com)
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