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아파트 증여세, 2년 내 유사거래가 시가 인정
뉴스보이
2026.03.30. 10:17
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2026.03.30. 10:17
아파트 증여세 산정 기준, 법원 판단
1
서울행정법원이 아파트 증여세 산정 시 2년 내 같은 단지 유사재산 거래가를 시가로 인정함
2
A씨 부부는 2022년 8월 증여받은 아파트의 증여세를 공동주택 기준시가 11억 600만원으로 신고함
3
세무서는 2021년 3월 같은 단지 유사 아파트의 14억 5500만원 거래가를 시가로 보고 추가 증여세를 고지함
4
A씨 부부는 6개월 이내 거래가 아니며 가격 변동이 있었다고 주장하며 증여세 부과 취소 소송을 제기함
5
법원은 상증세법 시행령에 따라 2년 내 유사재산 거래가도 시가에 포함될 수 있으며, 가격 변동 특별 사정도 없다고 판단하여 원고 패소 판결함
아파트 증여세, 왜 논란이 되었을까요?
상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항과 4항이란?
기준시가와 시가의 차이는 무엇인가요?
가격 변동의 특별한 사정 판단 기준은?
상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항과 4항이란?
•
상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항은 증여재산 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매·감정 등으로 확인되는 가액을 시가로 삼는다고 규정하고 있습니다. 다만, 평가기준일 전 2년 이내 매매가 발생했고 가격 변동의 특별한 사정이 없을 때는 해당 매매가를 시가로 포함할 수 있다는 단서 조항이 있습니다.
•
같은 조 4항은 1항을 적용할 때 면적, 위치, 용도 등이 비슷한 다른 재산(유사재산)이 위 기간에 거래됐다면 그 가액을 본래 재산의 시가로 볼 수 있다고 명시합니다. 또한 납세자가 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일 사이 유사재산 거래액을 시가로 본다는 내용도 포함되어 있습니다.
기준시가와 시가의 차이는 무엇인가요?
•
기준시가는 과세 시 부동산 가치를 평가하는 기준 금액으로, 통상 실거래가의 80% 수준으로 알려져 있습니다. 반면 시가는 실제 시장에서 거래되는 가격을 의미하며, 증여세 산정 시에는 시가를 우선하여 세금을 책정하는 것이 원칙입니다.
•
이번 사건에서 A씨 부부는 공동주택 기준시가를 기준으로 증여세를 신고했으나, 세무당국은 유사재산의 실거래가를 시가로 판단하여 추가 증여세를 부과했습니다. 이는 기준시가와 시가 간의 차이, 그리고 시가 산정 방식에 대한 해석 차이에서 비롯된 것입니다.
가격 변동의 특별한 사정 판단 기준은?
•
상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항 단서 조항은 평가기준일 전 2년 이내 매매가 있었더라도 '가격 변동의 특별한 사정'이 없어야 해당 매매가를 시가로 인정할 수 있다고 규정합니다. A씨 부부는 증여 주택 기준시가 및 성동구 지가변동률 상승을 근거로 특별한 가격 변동이 있었다고 주장했습니다.
•
그러나 법원은 2021년부터 2023년 사이 아파트 가격이 전반적으로 시장 상황에 따라 자연스럽게 형성된 것이며, 윤석열 전 대통령의 대선 공약 이행 차원의 주택가격 하락은 특별한 사정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 가격 변동의 '특별한 사정'에 대한 법원의 엄격한 해석을 보여줍니다.
상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항과 4항이란?
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상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항은 증여재산 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매·감정 등으로 확인되는 가액을 시가로 삼는다고 규정하고 있습니다. 다만, 평가기준일 전 2년 이내 매매가 발생했고 가격 변동의 특별한 사정이 없을 때는 해당 매매가를 시가로 포함할 수 있다는 단서 조항이 있습니다.
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같은 조 4항은 1항을 적용할 때 면적, 위치, 용도 등이 비슷한 다른 재산(유사재산)이 위 기간에 거래됐다면 그 가액을 본래 재산의 시가로 볼 수 있다고 명시합니다. 또한 납세자가 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일 사이 유사재산 거래액을 시가로 본다는 내용도 포함되어 있습니다.
기준시가와 시가의 차이는 무엇인가요?
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기준시가는 과세 시 부동산 가치를 평가하는 기준 금액으로, 통상 실거래가의 80% 수준으로 알려져 있습니다. 반면 시가는 실제 시장에서 거래되는 가격을 의미하며, 증여세 산정 시에는 시가를 우선하여 세금을 책정하는 것이 원칙입니다.
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이번 사건에서 A씨 부부는 공동주택 기준시가를 기준으로 증여세를 신고했으나, 세무당국은 유사재산의 실거래가를 시가로 판단하여 추가 증여세를 부과했습니다. 이는 기준시가와 시가 간의 차이, 그리고 시가 산정 방식에 대한 해석 차이에서 비롯된 것입니다.
가격 변동의 특별한 사정 판단 기준은?
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상속세 및 증여세법 시행령 49조 1항 단서 조항은 평가기준일 전 2년 이내 매매가 있었더라도 '가격 변동의 특별한 사정'이 없어야 해당 매매가를 시가로 인정할 수 있다고 규정합니다. A씨 부부는 증여 주택 기준시가 및 성동구 지가변동률 상승을 근거로 특별한 가격 변동이 있었다고 주장했습니다.
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그러나 법원은 2021년부터 2023년 사이 아파트 가격이 전반적으로 시장 상황에 따라 자연스럽게 형성된 것이며, 윤석열 전 대통령의 대선 공약 이행 차원의 주택가격 하락은 특별한 사정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 가격 변동의 '특별한 사정'에 대한 법원의 엄격한 해석을 보여줍니다.
#아파트 증여세
#서울행정법원
#A씨 부부
#공동주택 기준시가
#상증세법 시행령
이 콘텐츠는 뉴스보이의 AI 저널리즘 엔진으로 생성 되었으며, 중립성과 사실성을 준수합니다. AI가 작성한 초안을 바탕으로 뉴스보이 에디터들이 최종검수하였습니다. (오류신고 : support@curved-road.com)
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