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서울 아파트값 89주째 오름세 지속…1년 새 실거래가 15.5% 껑충
뉴스보이
2026.10.22. 09:43
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2026.10.22. 09:43
강남 3구 하락세 지속과 매매 거래량 급감 속 월세화 심화
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8월 서울 아파트 실거래가가 전년 대비 15.5% 오르고 주간 매매가격도 89주 연속 상승세를 유지함.
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하지만 강남·서초구는 11주, 송파구는 7주 연속 떨어지며 고가 주택 밀집 지역의 약세가 이어짐.
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반면 성북구 등 비강남 외곽 지역은 중저가 단지 위주로 매수세가 유입되며 상대적 강세를 나타냄.
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매매 시장에서는 9월 거래량이 2,923건으로 전월 대비 18.3% 줄며 3천 건 밑으로 떨어짐.
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같은 달 임대차 시장에서도 월세 거래 비중이 54.6%로 전세 비중(45.4%)을 웃돎.
대출 문턱과 세제 논의가 가른 서울 아파트 시장의 명암
강남권 아파트값은 왜 하락세로 돌아섰을까
비강남 외곽 지역으로 매수세가 쏠린 이유
임대차 시장에서 월세가 전세를 앞지른 배경
강남권 아파트값은 왜 하락세로 돌아섰을까
•
서울 전체 아파트 가격이 장기 상승세를 이어가고 있지만 강남권은 고가 주택 대출 규제와 세금 부담 우려로 매수 관망세가 짙어졌습니다. 10월 셋째 주 기준으로 강남구와 서초구는 11주 연속 떨어졌고 송파구도 7주 연속 내림세를 나타냈습니다.
•
금융당국이 수도권에 2단계 스트레스 DSR을 적용하고 대출 만기를 단축하면서 고가 아파트에 대한 대출 한도가 크게 줄었습니다. 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 빌릴 수 있어 고가 단지의 자금 조달이 어려워졌습니다.
•
여기에 초고가 주택에 대한 보유세 증가 우려까지 더해지면서 매수자들의 관망세가 더욱 깊어졌습니다. 그 결과 9월 서울 아파트 매매 거래량은 2,923건으로 전달보다 18.3% 줄어들며 거래 절벽이 나타났습니다.
비강남 외곽 지역으로 매수세가 쏠린 이유
•
강남권과 달리 비강남 외곽 지역은 대출 규제선 아래에 있어 상대적으로 자금 마련이 쉬운 덕분에 매수세가 집중되었습니다. 9월 서울 아파트 매매 거래 중 15억원 이하 주택의 거래 비중은 78.1%에 달했습니다.
•
15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있고 9억원 이하 주택에는 저금리 정책금융 대출이 지원됩니다. 자금 조달 여력이 부족한 실수요자들이 대출 문턱이 낮은 중저가 단지로 몰리며 가격 상승을 이끌었습니다.
•
특히 성북구는 올해 누적 상승률 16.10%를 기록하며 서울에서 가장 높은 오름폭을 나타냈습니다. 성북구 석관동과 보문동의 중저가 아파트에서는 11억원 안팎의 신고가 거래가 연이어 나오기도 했습니다.
임대차 시장에서 월세가 전세를 앞지른 배경
•
서울 아파트 임대차 시장에서는 은행의 전세대출 심사 강화와 신규 전세 매물 부족이 맞물려 월세 거래가 전세를 넘어섰습니다. 9월 서울 아파트 전월세 거래 가운데 월세 비중은 54.6%를 기록해 전세 비중인 45.4%를 웃돌았습니다.
•
가계부채 관리를 위해 시중은행들이 조건부 전세자금대출을 중단하면서 세입자들이 신규 전세 자금을 마련하기 어려워졌습니다. 대출 문턱을 넘지 못한 세입자들이 보증금 마련 부담이 적은 월세 계약으로 발길을 돌렸습니다.
•
전셋값이 계속 오르자 기존 세입자들이 이사를 포기하고 전세 계약을 갱신하는 사례가 늘어났습니다. 9월 전세 계약의 갱신 비중은 56.7%에 달했고 이 중 절반 이상이 계약갱신요구권을 행사하면서 시장에 나오는 순수 전세 매물은 더욱 줄었습니다.
강남권 아파트값은 왜 하락세로 돌아섰을까
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서울 전체 아파트 가격이 장기 상승세를 이어가고 있지만 강남권은 고가 주택 대출 규제와 세금 부담 우려로 매수 관망세가 짙어졌습니다. 10월 셋째 주 기준으로 강남구와 서초구는 11주 연속 떨어졌고 송파구도 7주 연속 내림세를 나타냈습니다.
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금융당국이 수도권에 2단계 스트레스 DSR을 적용하고 대출 만기를 단축하면서 고가 아파트에 대한 대출 한도가 크게 줄었습니다. 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 빌릴 수 있어 고가 단지의 자금 조달이 어려워졌습니다.
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여기에 초고가 주택에 대한 보유세 증가 우려까지 더해지면서 매수자들의 관망세가 더욱 깊어졌습니다. 그 결과 9월 서울 아파트 매매 거래량은 2,923건으로 전달보다 18.3% 줄어들며 거래 절벽이 나타났습니다.
비강남 외곽 지역으로 매수세가 쏠린 이유
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강남권과 달리 비강남 외곽 지역은 대출 규제선 아래에 있어 상대적으로 자금 마련이 쉬운 덕분에 매수세가 집중되었습니다. 9월 서울 아파트 매매 거래 중 15억원 이하 주택의 거래 비중은 78.1%에 달했습니다.
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15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있고 9억원 이하 주택에는 저금리 정책금융 대출이 지원됩니다. 자금 조달 여력이 부족한 실수요자들이 대출 문턱이 낮은 중저가 단지로 몰리며 가격 상승을 이끌었습니다.
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특히 성북구는 올해 누적 상승률 16.10%를 기록하며 서울에서 가장 높은 오름폭을 나타냈습니다. 성북구 석관동과 보문동의 중저가 아파트에서는 11억원 안팎의 신고가 거래가 연이어 나오기도 했습니다.
임대차 시장에서 월세가 전세를 앞지른 배경
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서울 아파트 임대차 시장에서는 은행의 전세대출 심사 강화와 신규 전세 매물 부족이 맞물려 월세 거래가 전세를 넘어섰습니다. 9월 서울 아파트 전월세 거래 가운데 월세 비중은 54.6%를 기록해 전세 비중인 45.4%를 웃돌았습니다.
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가계부채 관리를 위해 시중은행들이 조건부 전세자금대출을 중단하면서 세입자들이 신규 전세 자금을 마련하기 어려워졌습니다. 대출 문턱을 넘지 못한 세입자들이 보증금 마련 부담이 적은 월세 계약으로 발길을 돌렸습니다.
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전셋값이 계속 오르자 기존 세입자들이 이사를 포기하고 전세 계약을 갱신하는 사례가 늘어났습니다. 9월 전세 계약의 갱신 비중은 56.7%에 달했고 이 중 절반 이상이 계약갱신요구권을 행사하면서 시장에 나오는 순수 전세 매물은 더욱 줄었습니다.
#실거래가
#매매가격
#전세
#월세
#임대차
이 콘텐츠는 뉴스보이의 AI 저널리즘 엔진으로 생성 되었으며, 중립성과 사실성을 준수합니다. AI가 작성한 초안을 바탕으로 뉴스보이 에디터들이 최종검수하였습니다. (오류신고 : support@curved-road.com)
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• AI가 작성한 초안을 바탕으로 뉴스보이 에디터들이 최종검수하였습니다. (오류신고 : support@curved-road.com)
